Information acquéreur locataire (IAL)

Qu'est-ce qu'un risque majeur ?

Le risque est la prise en compte par une personne de la possibilité de réalisation d'un évènement contraire à ses attentes ou à son intérêt. Lorsque la personne concernée agit en dépit de cette possibilité, s'exposant ainsi à la réalisation de cet événement, on dit qu'elle prend un risque. En revanche, lorsque cette exposition est involontaire ou contrainte, on dit plutôt qu'elle court un risque.

Le risque est à distinguer de l'incertitude, notion plus générale, ou du danger, qui est une forme de risque dans laquelle l'intégrité physique est menacée.

Enfin, par abus de langage, on désigne par « risque » non seulement l'évènement considéré, mais aussi la probabilité de sa survenue.

On appelle « gestion du risque » toute démarche d'évaluation et d'anticipation des risques, ainsi que la mise en place d'un système de surveillance et de collecte systématique des données pour déclencher les alertes. L'établissement des ERNMT contribue à cette gestion du risque.

La science qui étudie le risque est la cindynique.

L' « information acquéreur locataire » : une obligataire du vendeur ou bailleur

Lors des transactions immobilières, chaque vendeur ou bailleur d'un bien bâti ou non bâti doit annexer au contrat de vente ou de location :

1. d'une part, un ERNMT c'est-à-dire un « état des risques naturels, miniers et technologiques », établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location, en se référant au document communal d'informations qu'il pourra consulter en préfecture, à la sous-préfecture ou à la mairie du lieu où se trouve le bien, ou encore sur Internet.

2. d'autre part, en plus de l'ERNMT, une information écrite exposant tous les sinistres sur le bien ayant donné lieu à indemnisation par suite des effets d'une catastrophe naturelle ou technologique, pendant la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire, ainsi que tous les sinistres de ce type dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien.

L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

L'état des risques ou ERNMT doit être joint à la promesse de vente et à l'acte de vente, et, dans le cas d'une location, à tout contrat écrit de location.

Dans quelle(s) commune(s), cette information est-elle obligatoire ?

Les communes dans lesquelles s'applique l'obligation d'information relative à l'état des risques incluant l'ERNMT sont les communes :

- Situées dans une zone sismique
- Ou bien couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé.

À l'égard des risques sismiques, il est à noter que le décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010, entré en vigueur le 1er mai 2011, établit un nouveau zonage sismique de la France. Il détermine cinq zones de sismicité croissante, prévalant à l'application des règles de construction parasismiques et d'information des populations :

Une zone 1, de sismicité très faible, où il n'y a pas de prescription parasismique particulière : l'état des risques naturels et technologiques n'est pas obligatoire dans cette zone, sauf si le bien est situé dans le périmètre d'un PPR quatre zones où l'application de règles de construction parasismique est justifiée. Ces quatre zones sont définies de la manière suivante : une zone 2 de sismicité faible, une zone 3 de sismicité modérée, une zone 4 de sismicité moyenne, et enfin une zone 5 de forte sismicité, limitée aux départements de la Guadeloupe et de la Martinique.

Dans ces quatre zones (2, 3, 4, 5), un état des risques naturels, miniers et technologiques est obligatoire lors des transactions immobilières.

Quelles sont les personnes concernées ?

Tous les vendeurs ou bailleurs sont concernés, qu'ils soient personne physique ou morale de droit public ou privé, y compris les collectivités territoriales, l'Etat ou leurs établissements publics. Toutefois, en cas de renouvellement du contrat de location, il n'est pas nécessaire d'annexer un ERNMT actualisé.

Quels sont les biens concernés ?

Tous les biens immobiliers, bâtis ou non, quelle que soit leur nature, situés dans ces communes sont concernés par l'établissement de l'état des risques naturels, miniers et technologiques ou ERNMT, qui est à la charge du vendeur ou bailleur.

Quels sont les types d'actes et de contrats concernés ?

Un État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques ou ERNMT doit obligatoirement être adjoint à :
- toute mise en location meublée,
- tout contrat écrit de location d'un bien immobilier, bâti ou non, y compris les contrats donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans »,
- tout acte de promesse unilatérale de vente ou d'achat,
- tout contrat de vente
- toute mise en location saisonnière ou de vacances,
- tout contrat de vente en futur état d'achèvement (VEFA).

Quels sont les types d'actes et de contrats NON concernés par l'ERNMT ?

Inutile d'établir un ERNMT pour les contrats suivants :
- Toute vente d'un bien immobilier dans le cadre de procédures judiciaires,
- Tout contrat de location non écrit (bail oral),
- Tout contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de terrain,
- Tout contrat de séjour dans un établissement comportant des locaux collectifs, et a fortiori offrant des services à leurs résidents,
- Tout transfert de propriété réalisé dans le cadre d'une procédure de préemption, de délaissement ou d'expropriation.

Comment remplir un état des risques naturels, miniers et technologiques (ou ERNMT) ?

Cf : Comment remplir un ERNMT

Combien ça coûte ?

Pour rappel, le dossier communal est librement consultable en mairie. Tout ERNMT peut donc être établi gratuitement par le vendeur ou le bailleur si celui-ci le souhaite.
un ERNMT / ERPS peut prendre jusqu'à 4 jours de travail pour reunir et synthétiser les informations.
Consultez nos tarifs pour obtenir votre ERNMT certifé en quelques secondes.

Quel délai de validité pour un ERNMT ?

L'ERNMT, une fois signé, est valable 6 mois. Si un délai plus long s'écoule entre la promesse de vente et la vente effective (dans le cas de la vente du bien en question), un nouvel état des risques devra être joint à l'acte de vente. Rappelons que pour votre confort dans ce cas-là, ERNMT-Officiel vous propose le renouvellement de votre ERNMT gratuitement !

Informations sur les sinistres

Le vendeur ou bailleur doit déclarer tous les sinistres subis par le bien pendant la période où il a été propriétaire qui ont fait l'objet d'une reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique, et tous ceux dont il a lui-même été informé lorsqu'il est devenu propriétaire.

Dans quelles communes cette information est-elle obligatoire ?

L'information relative aux sinistres est obligatoire dans toutes les communes ayant fait l'objet d'au moins un arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique. Ce qui représente la quasi-totalité de la France…

Quels sont les sinistres concernés ?

Sont concernés tous les sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes naturelles ou catastrophes technologiques, constatées par arrêté interministériel. Cette indemnité peut avoir été versée soit au profit du propriétaire (vendeur ou bailleur), soit au profit d'un précédent propriétaire de l'immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur ou le bailleur en avait été lui-même informé.

Quelles sont les personnes concernées ?

Ce sont tous les vendeurs ou bailleurs propriétaires du bien concerné, personnes physiques ou morales, de droit privé ou public.

Quels sont les biens concernés ?

Tous les types d'immeubles bâtis sont concernés.

Quels sont les types d'actes et de contrats concernés ?

Il s'agit :
- Des contrats de ventes
- Des contrats écrits de location d'immeubles bâtis, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3,6 ,9 ans»
- Des locations saisonnières ou de vacances
- Des locations meublées

Quels sont les types d'actes et de contrats NON concernés ?

Il s'agit :
- Toute location saisonnière ou de vacances ,

Comment procéder pour dire si le bien a fait l'objet d'une indemnisation ?

Le vendeur ou le bailleur doit dire si à sa connaissance le bien a été indemnisé au titre du régime « catastrophes naturelles » -- soit durant la période où il a été propriétaire, soit, le cas échéant, sur la base de la déclaration écrite qui lui a été remise au moment de la vente du bien. Il peut se renseigner auprès de son assureur. Dans le cas d'une location, cette information écrite doit être annexée au contrat de location ; dans le cas d'une vente, elle doit être mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Quel est l'intérêt de déclarer les sinistres connus ?

Il s'agit d'une information préventive. Son objectif est de rendre le nouveau propriétaire ou le locataire conscient des risques majeurs auxquels il peut être exposé dans un logement donné. L'informer sur les phénomènes passés ou prévisibles, sur leurs conséquences et sur les mesures pour s'en protéger et réduire les dommages, le rendra moins vulnérable aux phénomènes futurs. Cette double information est complémentaire des dispositifs d'information communaux ou départementaux : Document d'Information Communal sur les risques Majeurs, Dossier Départemental sur les Risques Majeurs, réunions publiques d'information, affichages des risques, repère des Plus Hautes Eaux Connues, ….

De façon générale, l'information contribue à la culture du risque. Elle s'inscrit dans une politique globale de gestion des risques conforme à la stratégie nationale du développement durable.