La déclaration des sinistres indemnisés (IAL)
La déclaration des sinistres indemnisés du propriétaire s'inscrit dans le cadre de l'Information des Acquéreurs et Locataires (IAL). Elle tient une place importante lors de vente ou de location d'un bien immobilier.
L’établissement de l’IAL est composé de deux éléments principaux: l'état des risques et la déclaration des sinistres. Tous deux représentent un dispositif essentiel pour informer de manière exhaustive l'acquéreur ou le locataire sur les éventuels incidents survenus par le passé.
En effet, lors d’une vente ou location d’immeuble bâti, le vendeur ou bailleur propriétaire est dans l’obligation d’information. Les sinistres dans le cadre d’une catastrophe naturelle ou technologique déclarée par la prefécture doivent être pris en compte.
Cette démarche vise à attester si les sinistres ont été indemnisés suite à la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique, que cela ait été subi pendant la période de propriété actuelle ou si l'information a été transmise par le précédent propriétaire quant à des indemnisations antérieures.
Il est important de souligner que cette obligation de déclaration des sinistres ne s'applique que si la commune a fait l'objet d'une reconnaissance de catastrophe naturelle.
Cas effectivement rarissime puisque nous comptons 34668 communes ayant été placées au moins une fois sous le statut de catastrophe naturelle ou technologique sur un total de 35411 communes déclarées par le cadastre. A savoir moins d’1% des villes recensées en France comme étant exemptées.
Quels sont les sinistres à déclarer dans l’IAL joint à l’état des risques ?
Les sinistres à déclarer sont ceux ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes technologiques ou naturelles constatées par arrêté interministériel.
La procédure de déclaration des sinistres indemnisé dans le cadre de l'IAL qui accompagne l'état des risques, implique que le propriétaire se réfère au précédent acte de vente pour communiquer les sinistres dont il a eu connaissance lors de l'achat du bien. De plus, il est tenu de renseigner, à sa connaissance, les sinistres qu'il a lui-même subis. Pour ce faire, le propriétaire peut solliciter l'aide de son assurance afin de recueillir les informations nécessaires.
Renseigner les sinistres représente ainsi une étape cruciale dans la levée des garanties des vices cachés. Cela vise à protéger le propriétaire contre tout recours qui pourrait conduire à l'annulation ou à la contestation du contrat. La transparence dans la communication des risques lors d'une transaction ou d'une location permet également une anticipation et une préparation adéquate aux éventualités inhérentes aux risques répertoriés, notamment dans l'état des risques et de manière plus générale dans l'IAL.
Quand faut-il remettre la déclaration de sinistres jointe à l’état des risques dans le cadre de l’IAL?
La déclaration des sinistres doit être établie au moment de la promesse de vente et doit être actualisée au moment de la vente elle-même. À cet effet, il est possible de renouveler gratuitement les états des risques et de pollution des sols sans limitation de temps. Un article a été rédigé pour expliquer le fonctionnement du renouvellement des états des risques et pollution des sols. Comment renouveler un ERP (ESRIS ou ERNMT)?
Parallèlement à l'état des risques (ERP), dont la durée de validité est fixée à 6 mois, garantissant la mise à jour continue des informations stipulées dans l'acte authentique ou le bail lors de la signature des deux parties, il est recommandé de suivre une veille réglementaire sur les états des risques en France. Cette veille permet d'être alerté de toute modification réglementaire. Plus de détails quant à la surveillance de vos documents ERP, ERNMT, ESRIS, ENSAS ou ERPS sur toute la France sont disponibles dans une note explicative sur la surveillance intelligente des états des risques : Qu'est-ce que la surveillance intelligente des états des risques?
Qui a la responsabilité d’établir la déclaration de sinistres indemnisés complétant l'état des risques et pollution ?
La responsabilité de cette démarche de l'information acquéreur locataire (IAL) incombe exclusivement au propriétaire. Cependant, il a la possibilité de mandater un professionnel pour établir la déclaration à sa place, sans pouvoir reporter sa responsabilité sur les services municipaux.
Il est crucial de souligner que cette responsabilité du propriétaire pour la déclaration des sinistres s'étend également aux parties communes d'un bien en copropriété, même si les parties privatives n'ont pas été touchées. Dans la mesure où chaque copropriétaire possède une quote-part des parties communes, ces dernières doivent être incluses dans la déclaration des sinistres. Pour ce faire, il est nécessaire de consulter le syndic afin de confirmer les sinistres à inclure tant dans l'état des risques que dans l'IAL.
Cependant, si le bien n'a pas été sinistré malgré la reconnaissance de la commune en tant que zone de catastrophe naturelle, le propriétaire n'est pas tenu de remettre cette déclaration pour compléter l'état des risques.
Comment rédiger la déclaration de sinistres jointe à l’état des risques dans le cadre de l'IAL?
Contrairement à d'autres documents réglementaires, il n'existe pas de modèle réglementaire ou de forme spécifique à respecter. La déclaration des sinistres peut être rédigée librement en répertoriant les sinistres survenus depuis 1982, dans le cadre du régime d'assurance spécifique aux catastrophes. Il est important de noter que cette déclaration n'est pas liée à la présence de plans de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, ni à d'autres risques tels que le radon, les argiles, le zonage des plans d'exposition au bruit, les séismes, etc.
Il s’agit d’un complément aux informations listées et détaillées dans l’état des risque, d’informer sur tous les aspects des risques inhérents à la parcelle ou le bien visé dans l’état des risques dans le cadre de l’IAL.
Pour plus d'information pratiques sur comment remplir la déclaration de sinistres de l'état des risques, vous trouverez plus de détails sur la note rédigée: La déclaration de sinistres indemnisé, un formulaire à compléter dans l'état des risques et pollution des sols.
Quels sont les types d’actes et de contrats concernés par la déclaration de sinistres et l’IAL?
- les contrats de ventes,
- les contrats écrits de location d’immeubles bâtis, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3, 6, 9 ans»,
- les locations saisonnières ou de vacances,
- les locations meublées.
Quels sont les types d’actes et de contrats NON concernés par la déclaration de sinistres et l’IAL?
- les contrats de location non écrits (baux oraux),
- les contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidants,
- les ventes de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires,
- les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement et d’expropriation.
- Les renouvellements de baux par tacite reconduction ne sont également pas concernés.
Cette démarche de déclaration des sinistres du propriétaire, bien qu'exigeante, s'inscrit dans une logique de transparence et d'information complète des acquéreurs et locataires.En complément à l'état des risques et pollution des sols en France, elle contribue à renforcer la sécurité juridique des transactions immobilières et à anticiper les défis potentiels liés aux risques identifiés dans l'état des risques et constituer le dossier de l'IAL. En respectant ces obligations, le propriétaire assure une démarche conforme aux réglementations en vigueur et contribue à l'intégrité du marché immobilier.